شراء عقار في سلطنة عمان: العقد والتسجيل وضمانات المشتري

شراء العقار في سلطنة عمان لا يكتمل بالتوقيع ودفع الثمن؛ فالحق العيني لا يحتج به على الناس إلا بتسجيله. تحكم العملية منظومتان: أحكام عقد البيع في قانون المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم السلطاني رقم ٢٩/٢٠١٣، وأحكام الشهر في قانون السجل العقاري الصادر بالمرسوم السلطاني رقم ٥٦/٢٠٢٦. في هذا الدليل يشرح مكتب سعيد بن إبراهيم أمبوسعيدي للمحاماة في مسقط ما يجب فحصه قبل الشراء وما يضمنه القانون للمشتري.

لماذا التسجيل في السجل العقاري هو الأصل؟

قرر قانون السجل العقاري أن العلانية تتحقق لجميع الحقوق العينية العقارية بمجرد تسجيلها في السجل العقاري وفق المادة (٤) منه، فتتولى أمانة السجل العقاري تسجيل وتوثيق التصرفات الواردة على العقار وما يطرأ عليها من تغييرات وفق المادة (٢). ولذلك فإن أول خطوة قبل الشراء هي طلب شهادة حديثة من السجل العقاري تكشف المالك الحقيقي وما على العقار من رهون أو حجوزات أو قيود منع تصرف، وهي قيود يثبتها السجل بناءً على الأحكام والقرارات وفق المادة (١٣). كما أجاز القانون التسجيل باسم غير العمانيين وفقاً للقوانين المنظمة لذلك وفق المادة (١٢).

ماذا عن العربون والاتفاق المبدئي؟

جرى العمل على توقيع اتفاق مبدئي مع دفع عربون قبل إتمام إجراءات النقل. وقد قرر قانون المعاملات المدنية في المادة (٨٤) أن دفع العربون دليل على أن العقد أصبح باتاً لا يجوز العدول عنه، ما لم يقضِ الاتفاق أو العرف بغير ذلك. فاحرص على أن ينص الاتفاق صراحةً على حكم العربون عند عدول أي من الطرفين، وعلى أجل نهائي لإتمام التسجيل، وعلى من يتحمل الرسوم.

ما التزامات البائع وضمانات المشتري؟

يلتزم البائع بتسليم المبيع بالحالة التي كان عليها وقت البيع وفق المادة (٣٨٠) من قانون المعاملات المدنية، وبتسليمه مجرداً من كل حق آخر وفق المادة (٣٧٩). وإذا كان الثمن مؤجلاً أو مقسطاً جاز للبائع اشتراط تعليق نقل الملكية حتى أداء كامل الثمن ولو تم التسليم وفق المادة (٣٧٨)، ويبدأ أجل الثمن المؤجل من تاريخ تسليم المبيع ما لم يتفق على غيره وفق المادة (٣٧٣).

ويحمي المشتري خيارُ العيب المقرر في المواد (١٤٩) وما بعدها: فإذا ظهر في العقار عيب قديم ينقص قيمته أو منفعته، كان للمشتري فسخ العقد ورد المبيع واسترداد الثمن، أو الرجوع بنقصان القيمة في أحوال معينة. لكن انتبه للمدة: فلا تسمع دعوى فسخ العقد أو إنقاص الثمن إذا انقضت سنة على تسليم المبيع وفق المادة (٣٨٤)، فالتأخر في الفحص والمطالبة يضيع الحق.

ما خطوات الشراء الآمن عملياً؟

1. اطلب شهادة سجل عقاري حديثة وتحقق من المالك والرهون والحجوزات.
2. تحقق من مطابقة المخطط الهندسي وحدود العقار لما هو مسجل، فالتسجيل يقوم على مخططات دقيقة وفق المادة (٢٤) من قانون السجل العقاري.
3. وثّق الاتفاق المبدئي كتابةً ببيان الثمن والعربون وأجل الإتمام وتوزيع الرسوم.
4. أتم إجراءات التسجيل لدى أمانة السجل العقاري فور استيفاء الشروط، فقبل التسجيل لا تنتقل إليك الملكية في مواجهة الغير.
5. افحص العقار فحصاً فنياً قبل انقضاء سنة التسليم حفاظاً على دعاوى العيب.

حقائق أساسية

• الحقوق العينية العقارية تشهر بتسجيلها في السجل العقاري وفق المادة (٤) من قانون السجل العقاري ٥٦/٢٠٢٦.
• شهادة السجل العقاري تكشف الرهون والحجوزات وقيود منع التصرف المثبتة وفق المادة (١٣).
• دفع العربون يجعل العقد باتاً لا يجوز العدول عنه ما لم يتفق على غير ذلك وفق المادة (٨٤) من قانون المعاملات المدنية ٢٩/٢٠١٣.
• يجوز اشتراط الاحتفاظ بالملكية حتى سداد كامل الثمن وفق المادة (٣٧٨).
• دعاوى فسخ البيع أو إنقاص الثمن لا تسمع بعد انقضاء سنة على تسليم المبيع وفق المادة (٣٨٤).
• تملك غير العمانيين للعقار جائز في الأحوال التي تنظمها القوانين الخاصة وفق المادة (١٢) من قانون السجل العقاري.

متى تحتاج محامياً؟

تحتاج محامياً قبل دفع العربون لا بعده: لفحص سند الملكية والقيود المسجلة، وصياغة الاتفاق المبدئي وشروط العربون، ومراجعة عقود شراء العقارات على الخارطة، وعند اكتشاف عيب في العقار بعد التسليم أو امتناع البائع عن إتمام التسجيل.

في مكتب سعيد بن إبراهيم أمبوسعيدي للمحاماة نفحص سندات الملكية، ونصوغ عقود البيع والاتفاقات المبدئية، ونمثّلك في دعاوى صحة التعاقد والعيوب الخفية ومنازعات التسجيل أمام المحاكم في جميع محافظات السلطنة. الاستشارة الأولى مجانية عبر الهاتف أو الواتساب على الرقم +968 9706 3030. مقرنا في الخوض بولاية السيب في محافظة مسقط، ونعمل من الأحد إلى الخميس من التاسعة صباحاً حتى الواحدة ظهراً ومن الثانية حتى الخامسة مساءً، باللغتين العربية والإنجليزية.

هذه المقالة معلومات قانونية عامة ولا تُعد استشارة قانونية.