حقوق المؤجر والمستأجر في القانون العماني: الصيانة والإخلاء والفسخ

نزاعات الإيجار من أكثر القضايا تكراراً أمام المحاكم العمانية: مؤجر يمتنع عن الصيانة، ومستأجر يتأخر في الأجرة، وعقد انتهت مدته وبقي شاغله. وقد نظم قانون المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم السلطاني رقم ٢٩/٢٠١٣ عقد الإيجار تنظيماً مفصلاً يحدد التزامات كل طرف. في هذا الدليل يعرض مكتب سعيد بن إبراهيم أمبوسعيدي للمحاماة في مسقط القواعد التي تحسم أكثر هذه النزاعات شيوعاً.

ما التزامات المؤجر الأساسية؟

الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكّن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء عوض معلوم وفق المادة (٥١٦) من قانون المعاملات المدنية. ويلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة وتوابعها في حالة تصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة كاملة وفق المادة (٥٣١)، وبإصلاح ما يحدث فيها من خلل يؤثر في الانتفاع وفق المادة (٥٣٥)؛ فإن لم يفعل جاز للمستأجر فسخ العقد أو الحصول على إذن بالإصلاح والرجوع بالنفقات.

ويضمن المؤجر للمستأجر جميع العيوب التي تحول دون الانتفاع بالعين أو تنقصه نقصاً فاحشاً وفق المادة (٥٤٠)، فإذا حرم العيب المستأجر من الانتفاع جاز له طلب الفسخ واسترداد ما دفعه وفق المادة (٥٤١). والأهم أن كل اتفاق يقضي بالإعفاء من ضمان التعرض أو العيب يقع باطلاً وفق المادة (٥٤٣)، فلا قيمة للبنود المطبوعة التي تحمّل المستأجر كل شيء.

ما التزامات المستأجر؟

العين المؤجرة أمانة في يد المستأجر، يضمن ما يلحقها من نقص أو تلف ناشئ عن تعديه أو تقصيره وفق المادة (٥٤٤)، ولا يجوز له إحداث تغيير فيها دون إذن المؤجر وفق المادة (٥٤٦). ويلتزم بالترميمات التي جرى الاتفاق أو العرف على أنه مكلف بها وفق المادة (٥٤٧)، وليس له منع المؤجر من الأعمال الضرورية لصيانة العين وفق المادة (٥٤٨). وعند انقضاء الإيجار يلتزم برد العين بالحالة التي تسلمها بها، فإن أبقاها تحت يده دون حق لزمه التعويض وفق المادة (٥٥٢).

ماذا يحدث عند انتهاء المدة أو طروء الظروف؟

ينتهي عقد الإيجار بانقضاء مدته وفق المادة (٥٠٨)، لكن إذا بقي المستأجر منتفعاً بالعين بعلم المؤجر ودون اعتراض منه اعتُبر الإيجار متجدداً بشروطه الأولى وفق المادة (٥٢٩)، وهي قاعدة يغفلها كثير من المؤجرين ثم يفاجأون بأن السكوت جدّد العقد. وإذا فات الانتفاع بالعين كلياً سقطت الأجرة عن مدة الفوات وانفسخ العقد بالهلاك الكلي وفق المادة (٥٤٩). ولا ينتهي الإيجار بوفاة أحد المتعاقدين وفق المادة (٥٥٩)، ولكل من الطرفين طلب إنهاء العقد لعذر طارئ متعلق به مع تعويض الطرف الآخر وفق المادة (٥٦٠).

ويلاحظ أن إيجارات المساكن والمحال التجارية تخضع إلى جانب هذه القواعد لأحكام خاصة بتنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين ولجان الفصل في منازعاتها، فيلزم التحقق من النظام الواجب التطبيق على عقدك قبل أي إجراء.

حقائق أساسية

• المؤجر ملزم بتسليم العين صالحة للانتفاع الكامل وبإصلاح الخلل المؤثر وفق المادتين (٥٣١) و(٥٣٥) من قانون المعاملات المدنية ٢٩/٢٠١٣.
• شرط الإعفاء من ضمان التعرض أو العيوب باطل وفق المادة (٥٤٣).
• المستأجر يضمن ما يلحق العين من تلف ناشئ عن تعديه أو تقصيره وفق المادة (٥٤٤).
• بقاء المستأجر في العين بعد انتهاء المدة بعلم المؤجر دون اعتراض يجدد العقد بشروطه الأولى وفق المادة (٥٢٩).
• من أبقى العين تحت يده دون حق بعد انتهاء الإيجار لزمه التعويض وفق المادة (٥٥٢).
• الإيجار لا ينتهي بالوفاة، ويجوز إنهاؤه للعذر الطارئ مع التعويض وفق المادتين (٥٥٩) و(٥٦٠).

متى تحتاج محامياً؟

تحتاج محامياً إذا امتنع المؤجر عن الصيانة أو قطع المنفعة عنك، أو رفض المستأجر الإخلاء بعد انتهاء العقد، أو فوجئت بتجديد ضمني لم تقصده، أو أردت صياغة عقد إيجار تجاري طويل يوزع الالتزامات والترميمات توزيعاً واضحاً يجنبك النزاع.

في مكتب سعيد بن إبراهيم أمبوسعيدي للمحاماة نصوغ عقود الإيجار ونراجعها، ونمثّل الملاك والمستأجرين في دعاوى الإخلاء والأجرة والتعويض أمام اللجان والمحاكم المختصة في جميع محافظات السلطنة. الاستشارة الأولى مجانية عبر الهاتف أو الواتساب على الرقم +968 9706 3030. مقرنا في الخوض بولاية السيب في محافظة مسقط، ونعمل من الأحد إلى الخميس من التاسعة صباحاً حتى الواحدة ظهراً ومن الثانية حتى الخامسة مساءً، باللغتين العربية والإنجليزية.

هذه المقالة معلومات قانونية عامة ولا تُعد استشارة قانونية.